Si tienes pensado comprar una vivienda en los próximos meses te interesa hacer cálculos para saber cuánto de más suponen los gastos compra vivienda sobre su precio de compra. Especialmente si eres uno de los 14 millones de personas que recurren a una hipoteca para financiar la compra de su vivienda.
En este post distinguiremos los gastos asociados a la compraventa de los gastos asociados a la constitución de una hipoteca, ya que, aunque ambos tienen conceptos comunes (gestoría, notaría y Registro), son dos actos diferenciados que se llevan a cabo ante Notario en España. Se calcula que los gastos de la compraventa ascienden al 10% del valor de esta acordado con el vendedor.
Tabla de Contenidos
Gastos compra vivienda
Los gastos de compra de una vivienda son de varios tipos:
- Tienes los asociados a la financiación de la misma, que te vienen dados por el banco que te conceda la hipoteca. Aquí se incluyen la tasación de la vivienda, la nota simple del Registro de la Propiedad que te va a pedir el banco sobre la casa a comprar y la posible comisión de estudio de la hipoteca y la gestoría del banco.
- Tienes también los asociados al Registro de la Propiedad, tanto si se trata de inscribir la compraventa (cambio de titular/es de la vivienda), como de inscribir la hipoteca que se constituye (representa una carga sobre la misma).
- Luego tienes los gastos asociados a la Notaría por la escrituración de la compraventa y la constitución de la hipoteca (o subrogación en la del propietario anterior).
- Finalmente tienes los impuestos de actos jurídicos documentados y el IVA o impuesto de transmisiones patrimoniales de la Comunidad autónoma donde radique el piso o casa.
Gastos de compraventa de vivienda
Los gastos asociados a la compraventa de la vivienda incluyen la comprobación en el Registro de la titularidad de la misma y de que no hay cargas ni embargos sobre la misma. Es decir, comprobar que quien te le vende es su legítimo propietario y de que sobre la misma no pesan embargos o resoluciones judiciales o administrativas que condicionen su valor.
También incluyen la escrituración de la compraventa entre vendedor y comprador ante Notario, la inscripción de la escritura de compraventa en el Registro de la Propiedad, el pago de sus correspondientes aranceles (notariales y de registrador) y el pago de impuestos (IVA si es vivienda nueva o ITP si es de segunda mano).
Un ejemplo real
En el caso de una vivienda con plaza de garaje cuyo precio se fija en 240.000 euros, tendríamos los siguientes gastos asociados estrictamente a la compraventa (no a la hipoteca):
- Impuesto de transmisiones patrimoniales (piso de 2ª mano. IVA en caso de vivienda nueva). El ITP depende de cada comunidad autónoma pero rondará el 8-10% del valor de la compraventa: 19.000 euros.
- Gastos notariales de la compraventa (incluyen la gestión del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados): 725 euros.
- Gastos de gestoría asociados a la compraventa: 285 euros.
- Inscripción en el Registro de la Propiedad de la escritura de compraventa: 495 euros.
Gastos de constitución de hipoteca
Si en el anterior ejemplo de un piso con plaza de garaje por 240.000 euros necesitáramos una hipoteca de 160.000 euros, los gastos se reparten así:
- Tasación de la vivienda: unos 300 euros.
- Gastos notariales de la constitución de hipoteca (incluyen la gestión del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados): unos 1.100 euros.
- Gastos de gestoría asociados a la hipoteca: 285 euros.
- Inscripción en el Registro de la Propiedad de la escritura de la hipoteca: 450 euros
Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD)
El Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD) es un tributo que en España se aplica sobre determinados documentos notariales y mercantiles. Este impuesto grava la formalización de documentos con trascendencia jurídica, como las escrituras públicas de compraventa de viviendas o de constitución de préstamos hipotecarios,, las actas y documentos notariales y otros instrumentos similares.
En España, el AJD es gestionado por las Comunidades Autónomas, por lo que las tasas y normativas pueden variar en función de la región. Este impuesto se aplica en el momento en que se formalizan los documentos ante un notario o entidad colaboradora. La tasa se calcula sobre el valor declarado en el documento.
Quién debe asumir los gastos hipotecarios
El Tribunal Supremo (TS) dictó una sentencia el 23 de diciembre de 2015 sobre la cláusula de gastos que hay en todas las escrituras de préstamo hipotecario.
En ella consideró abusivo que los bancos nos obliguen a asumir todos los costes derivados de ese contrato como los aranceles notariales, la inscripción de la escritura de hipoteca en el Registro de la Propiedad, la tasación, el pago del AJD o los gastos de su gestoría.
Estos gastos se pueden reclamar en tribunales si nos los imponen.
Conclusión
Como dije al principio, a la hora de comprar un piso hay que calcular un 10% de gastos adicionales a desembolsar por conceptos varios e impuestos.
En nuestro ejemplo de una compraventa por importe de 240.000 euros, el importe de los gastos asciende a 26.800 euros (más del 10%).
Juan del Real Martín
Soy economista por la Universidad Complutense de Madrid, especialización Finanzas. He alcanzado la independencia financiera y me gustaría ayudar a los demás a entender mejor los asuntos de dinero y a tomar las decisiones adecuadas en cada momento de la vida. La educación financiera es básica para que puedas lograrlo tú también.
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